• 未來中國房地產市場空間有多大?
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-10-11  /  瀏覽:4914 次  /  


微信圖片_20191011104430.png今年以來,在房地產融資大幅收緊、棚改貨幣化顯著下降的大背景下,房地產市場降溫。7月30日,中央再次強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,要求落實房地產長效管理機制,提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

我們認為,當銷售回歸自住需求,房地產市場將進入總量穩定、區域分化的新階段。未來房地產市場有多少自住需求?整體市場的銷售中樞是多少?哪些區域和城市更具市場潛力?

      摘要

1、六大因素支撐我國房地產中長期市場空間


第一,城鎮化推進,大量農村人口持續進城。2018年我國常住人口城鎮化率59.6%,僅相當于1868年的英國,1910年的德國,1945年的美國,1958年的日本。我國城鎮化仍處于快速發展階段,預計未來十年城鎮化率年均提升1個百分點、年均1300萬農村人口轉變為城鎮常住人口。
第二,城市間人口遷移增加。2000-2015年城-城流動人口占全國流動人口比例從20.8%持續增加至37.9%。未來,城市間經濟發展不平衡將推動人口持續從欠發達城市向較發達城市遷移。
第三,住房消費升級。一是觀念升級。98年以前買公房,解決“有房住”問題。98年房改后住房消費商品化,滿足便民化居住需求。進入21世紀,居民追求生活品質,住房消費持續升級,購買高品質商品房。二是區域升級,城市間由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級,城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。
第四,居住條件改善。一是住房質量改善空間大,根據2015年人口小普查,城鎮家庭住房成套率僅85%,有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置業人口年齡中樞上移,住房改善需求增加、能力提升。20-60歲城鎮主力置業人口總數在2045年以前穩定在5.5億人左右,其中35-60歲改善需求年齡段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。
第五,經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水平匹配。1960-2008年的美國和2004-2018年的我國,居民居住消費/GDP分別穩定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著溫飽問題解決,經濟增長對住房消費帶動力增強。1985至2018年,我國城鎮居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%,居住支出占比從4.8%增加至24%。我國經濟基數低增速快,增長空間大。2018年人均GDP不足美國1/6、日本1/4,6.6%的實際GDP增速位居世界前列。98年房改后住房消費20年匹配的是改革開放40年經濟大發展,未來經濟增長將繼續帶動居民住房消費增加。
第六,家庭結構變化,規模小型化。2017年我國家庭戶均人數2.99人,1-2人家庭戶占比42.8%,分別較2004年減少0.25人、增加15.4個百分點。和德日英韓美均值2.36人、63.6%相比,我國家庭規模有進一步小型化空間。一是隨著婚姻觀念改變、成本提高和適婚人口性別比失衡,結婚率下降、離婚率上升,2018年全國結婚和離婚登記對數分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化,子女婚后自立門戶,三代及以上大家庭數量減少,一代和兩代戶增加。
2、總量穩定,我國房地產市場仍有巨大潛力
六大因素產生三大自住房需求。一是城鎮人口增長需求,受益于城鎮化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求,受益于住房質量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求,受益于置業人口中改善群體占比提高,經濟增長帶動住房消費增加,住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。
2019-2030年,全國自住房需求年均11.7億平,超過2013年全國商品住房銷售面積11.6億平。其中,2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平,相當于2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。城鎮常住人口增長、城市更新和居住條件改善需求分別占總需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中,城鎮常住人口增長需求中99.8%來自于快速城鎮化階段下大量農村人口進城,僅0.2%來自于城鎮常住人口自然增長。城市更新需求在2019-2020年主要來自于棚改貨幣化安置;2021年開始以舊城改造為主,并隨城市存量面積增長而持續增加。居住條件改善需求在未來十年持續增加,并從2020年開始成為最主要需求來源,市場進入改善時代。
3、區域分化,市場空間向一二線城市和主要城市群集中
2019-2030年,一線、二線、三四城市的年均住房需求分別為1.0、4.4、6.3億平,占全國8.6%、37.5%、53.9%;與2012-2018年商品住房銷售面積占比相比,分別提升4.4、提升4.4、下降8.8個百分點。其中,一線城市需求占比提升,主要受居住條件改善支撐。一是現有人均面積偏低,改善空間大;二是保障房供應增加,中低收入群體住房條件改善。二線城市需求占比提升,主要受益于常住城鎮人口增加。35個二線城市相對于本省的經濟-人口比平均1.6,經濟發展水平和教育醫療等配套在省內具有絕對優勢,持續吸引區域內三四線城市人口流入。三四線城市需求占比下降,一是由于人口凈流出,2018年三四線城市的經濟-人口比僅為0.76;二是因為需求漏損較多,新增城鎮常住人口中行政區劃調整占比較高,存在大量帶房入城現象。
2019-2030年,商品住房需求將集中在19大城市群。第一梯隊包括長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島6大城市群,年均需求1-2.1億平,占全國8.7-17.7%。第二梯隊包括中原、滇中、關中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中8大城市群,年均需求0.26-0.56億平,占全國2.2-4.8%。第三梯隊包括哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃5大城市群,年均需求0.24億平以內,占全國比重不高于2.1%。整體而言,全國住房需求分布有兩個特征。第一,需求向重要城市群集中,地區分化顯著。第一、二和三梯隊城市群年平均需求分別為1.35、0.35和0.15億平,占比11.5%、3.0%和1.3%。第二,需求集中于東部沿海、中部和西南部城市群,從沿海向內陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、西北部和東北部城市群需求占比分別為51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯隊有2/3為東部沿海城市群;第二梯隊有5/8為中部和西南部城市群;第三梯隊全部為東北和西北部城市群。


風險提示房地產政策超預期收緊或放松,房地產市場超預期波動等


目錄



1  房地產平穩發展新階段,住房銷售回歸需求中樞

1.1  房地產進入提質降速的高質量發展新周期

1.2  “房住不炒”引導,銷售回歸自住需求中樞

 總量穩定,三大需求支撐下市場空間仍巨大

2.1  支撐未來十年房地產市場空間的六大因素

2.1.1  城鎮化:城鎮化率持續提升

2.1.2  人口遷移:城市間人口遷移增加

2.1.3 住房消費升級:觀念、區域和品牌三層次升級

2.1.4  住房質量:居住條件改善

2.1.5  經濟增長:帶動居民住房消費持續增加

2.1.6  家庭因素:家庭結構變化,規模小型化

2.2  測算我國未來房地產市場空間

2.2.1  6大因素支撐下的三類自住需求

2.2.2  方法與數據

2.2.3  測算結果:市場空間穩固十年以上

3  區域分化,需求向一二線城市和主要城市群集中

3.1  需求向一二線城市集中

2.1.1  測算結果

2.1.2  區域分化成因

3.2  需求向主要城市群集中

3.2.1  測算結果

3.2.2  區域分化成因


正文

 



1  房地產平穩發展新階段,住房銷售回歸居住需求

1.1  房地產進入提質降速的高質量發展新周期

我國房地產市場已過總量持續快速擴張的高增長階段,進入提質降速、平穩發展的新階段。


從供給端看,一是房地產投資高峰期已過。2015年以來,房地產開發投資增速從兩位數高增長逐漸回歸10%左右平穩增長,若扣除土地購置費,開發投資于2018年首次出現負增長。二是我國存量住房套戶比在2018年已達1.09,基本告別住房短缺;但住房質量仍有較大提升空間,根據2010年全國人口普查數據,存量住房中商品房套數僅占40.7%, 1999年以前修建的住房占比高達41.4%。

微信圖片_20191011104704.png

從需求端看。一方面,主力置業人口數量告別高增長,20-59歲的主力置業人口增速從2008年開始明顯回落,并在2014年開始出現小幅負增長。另一方面,主力置業人口中改善需求人群占比增加。35-59歲人口在主力置業人口中占比曾在1995-2009年明顯提升,但彼時尚處于房改后住房需求集中釋放時期,套戶比不足1,各年齡段均存在大量首次置業現象。而2014年以來, 35-59歲人口占主力置業人口比重再次進入持續上升通道,此時套戶比已達到1.07,表明追求居住品質的改善需求人群占比增加。

微信圖片_20191011104852.png


1.2  “房住不炒”引導,銷售回歸自住需求中樞

在“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策指引下,未來房地產市場銷售將回歸居民自住需求中樞。

第一,棚改貨幣化安置紅利逐步退出。2014年起棚改貨幣化安置比例大幅提升,我們測算,2014-2018年棚改貨幣化安置共拉動商品房銷售面積6.73億平,占銷售面積的9%。從2018年起,棚改貨幣化對房地產銷售的拉動作用逐步降低。一是貨幣化安置比例降低。棚改融資方式由PSL支持下的棚改專項貸款轉為棚改專項債,融資規模大幅減少,貨幣化安置比例隨之降低。二是新開工減少。2019年棚改新開工套數285.3萬套,比2018年實際新開工套數減少54.5%;根據《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》,到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。

微信圖片_20191011105033.png

第二,2016年930調控以來已歷時3年,在“房住不炒”指引下,房地產長效管理機制和住房制度改革快速推進。政策取得顯著效果,市場回歸理性、商品房銷售回歸居民自住房需求。

2016年12月中央明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”,開始提出建立促進房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制,房地產調控思路逐漸從短期調控政策向長效機制建設過渡,從全國一盤棋向因城施策過渡,從以商品屬性為主向構建強調居住屬性的住房制度過渡。

2019年7月30日政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,并首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。明確未來住房制度和房地產政策基調。第一,未來住房制度將堅持住房的一個定位、探索完善市場和保障兩個體系,回歸解決居民住房問題。第二,房地產政策將在長效管理機制引導下,堅持一城一策,落實“穩地價、穩房價、穩預期”。地方政府將有更大的決策權和更豐富的工具箱,承擔地方主體責任;中央則完善市場的監測預警和考核評價機制,加強對“三穩”不到位的地方政府監督和問責。

image.png


2  總量穩定,三大需求支撐下市場空間仍巨大

我國住房市場已經走過全局性高增長階段,進入總量穩定、高質量發展的新時代。城鎮常住人口增長、居住條件改善和城市更新改造三大需求支撐十年以上的全國房地產市場空間。我們預測2019-2030年全國城鎮自住房需求面積年均11.7億平,高于2013年全國商品住房銷售面積。其中,城鎮常住人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求分別為5.2、0.7和6.7億平,不考慮需求漏損,占總需求的44.4%、5.7%和57.1%。

三大自住房需求受六大因素支撐。其中,城鎮人口增長需求受益于城鎮化推進和城市間人口遷移增加。城市更新改造需求受益于住房質量提升和住房消費區域升級,搬出老舊城區住房和棚戶區的居民購買商品房。居住條件改善需求受益于置業人口中改善群體占比提高,經濟增長帶動住房消費增加,住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。

image.png

2.1  支撐未來十年房地產市場空間的六大因素

2.1.1  城鎮化:城鎮化率持續提升,大量農村人口進城
改革開放以來,我國城鎮化率以年均1.06個百分點的增速增長。我國城鎮化仍處于快速發展階段,未來十年將繼續快速提升。根據聯合國預測,未來11年我國城鎮化率預計年均提升1個百分點,至2030年達到70.6%,年均1300萬農村人口轉變為城鎮常住人口。

image.png

第一,國際經驗表明,城鎮化率提升遵循諾瑟姆曲線規律,城鎮化率30%以下、30%-70%和70%以上,分為平穩發展、快速發展和緩滯發展階段。2018年,我國常住人口城鎮化率為59.6%,仍處于快速發展區間。

第二,橫向看我國城鎮化率上升空間較大。當前城鎮化率僅相當于1868年的英國,1910年的德國,1945年的美國,1958年的日本;無論是和發達國家相比,還是經濟發展水平相似的發展中國家,如俄羅斯、巴西等相比,均有較大差距。

image.png

2.1.2  人口遷移:城市間人口遷移增加

區域經濟發展不平衡推動人口從經濟發展水平較低的地區向經濟發展水平較高的地區遷移。我國39個一二線城市2018年常住人口城鎮化率和人均GDP相關系數高達0.88,31個省、自治區和直轄市的兩個指標則相關系數達0.57。2000-2015年城-城流動人口占比從20.8%持續增加至37.9%。未來,人口將繼續向經濟發達區域中心城市和城市群聚集。

image.png

2.1.3   $('#tousu').on('click', function(){ layer.open({ type: 1, title :'投訴舉報', area: ['600px', '300px'], shadeClose: true, //點擊遮罩關閉 content: $('#tousutip') }); });
幫助說明 | 法律聲明 | 關于我們 | 收費標準 | 聯系我們 | 留言咨詢
巴彥淖爾房產網
微信服務號:13088474749 手機服務熱線:13088474749 18547835939
網站客服QQ:11169419 13088474749
蒙ICP備18000360號
辽宁快乐12选5遗漏
  • 投訴類型:
  •  
  • 投訴內容:
  • 選填
  • 您的姓名:
  • *
  • 聯系手機:
  • *
  • 驗 證 碼:
  • 驗證碼
  • 確認提交: